Je huis verhuren? Lees eerst deze tips

In Nederland zijn de huurregels strenger dan in veel andere landen. En voor sommige verhuurders vallen de kosten hoger uit dan verwacht. Wil je verhuren? Bereid je dus goed voor, lees je in, regel je woonverzekering en zorg dat je een duidelijk doel voor ogen hebt. Met de juiste voorbereiding verhuur je zonder zorgen. En houd je de vrijheid om het te doen op jouw manier. Hoe? Daar helpen we je in dit artikel mee.

Let op: Deze pagina gaat over langdurige verhuur van een woning of appartement. Meer weten over vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb? Lees het artikel Huis verhuren via Airbnb.

Dit is eigenlijk de belangrijkste vraag. Veel mensen verhuren namelijk hun woning niet alleen voor directe huurinkomsten, maar ook voor een ander doel. Bijvoorbeeld een studerend kind helpen met woonruimte, je vermogen investeren of omdat je je oude woning nog niet wilt verkopen. Alle redenen zijn oké, als je het maar helder hebt.

Gaat het je alleen om verhuurinkomsten? Ook dan kan verhuren aantrekkelijk zijn. Maar alleen als je de huurprijs zelf mag bepalen én deze boven jouw kosten.

Mag je je woning zomaar verhuren?

Misschien, maar niet altijd. Of je je woning mag verhuren, hangt af van 3 dingen: 

• Je hypotheek - Meestal heb je toestemming nodig van je bank. Check dit dus bij je bank!
• De regels van je gemeente - Soms heb je een vergunning of meldplicht nodig, vooral bij kamerverhuur of tijdelijke verhuur.
• Afspraken binnen je Vereniging van Eigenaren (VvE) - Bekijk hiervoor de regels of neem contact op met het bestuur.

Welke kosten heb tijdens het verhuren van je woning?

Oké, en dan nu: Wat kost het eigenlijk om te verhuren? Er zijn 3 soorten kosten waar je rekening mee moet houden:

1. Onderhoud

Een meerjarenplan helpt je om je opbrengst realistisch in te schatten. Investeren in onderhoud doe je niet alleen om je huurders tevreden te houden, maar ook behoud je de waarde van je woning. Maak daarom altijd een onderhoudsplan voor meerdere jaren. Zo maak je een realistische inschatting van de kosten in de komende 5 tot 10 jaar.

Vuistregel: Reserveer 15% voor onderhoudskosten

Heb je nog geen goed beeld van je toekomstige onderhoudskosten? Reserveer dan als vuistregel 15% van je huurinkomsten per jaar. Dat lijkt veel, maar je vangt er ook onverwachte uitgaven mee op. Veel particuliere verhuurders stellen grote investeringen uit en rekenen zich daardoor rijk. De kosten komen dan later alsnog, vaak wanneer het niet uitkomt. Met een potje voor onderhoud blijf je flexibel. En valt het mee? Dan blijft er meer over voor iets leukers.

2. Belastingen – dit werkt vaak anders dan je denkt

Verhuur je een huis? Dan krijg je ook te maken met belastingregels. Die werken vaak anders dan mensen verwachten.

De Belastingdienst kijkt meestal niet alleen naar de huur die je ontvangt. In veel situaties ziet de Belastingdienst een verhuurde woning als vermogen in box 3. Dat betekent dat je belasting betaalt over de waarde van de woning, en niet direct over de huurinkomsten.

Welke regels voor jou gelden, hangt af van je persoonlijke situatie. Bijvoorbeeld:

• of je de woning tijdelijk of langdurig verhuurt
• of het om een extra woning gaat
• of je nog een hypotheek hebt
• en hoe hoog de WOZ waarde van de woning is

Omdat de belastingregels regelmatig veranderen en per situatie verschillen, is het belangrijk om dit altijd goed te controleren bij de Belastingdienst. Bekijk hiervoor deze websites:

• de website van de Belastingdienst (box 3 en verhuurde woningen)
• de website van de Rijksoverheid (belastingen en vermogen)

Zo weet je zeker dat je uitgaat van de juiste en meest recente regels.

3. Andere posten

Er zijn nog een paar andere kosten om rekening mee te houden. Denk bijvoorbeeld aan:

• Je hypotheekkosten - Rente, aflossing, NHG
• Verzekeringen - Denk aan je woonverzekering en rechtsbijstandsverzekering.
• Periodes waarin je geen huurder hebt (leegstand) - Ga bijvoorbeeld bij je berekening van inkomsten uit van 11 maanden per jaar.
• Kosten van mensen of partijen die je helpen bij verhuur - Bijvoorbeeld een makelaar
• Gemiste opbrengsten - Stel dat je de woning niet zou hebben, dan zou je het geld op een andere manier kunnen investeren. Bijvoorbeeld door te beleggen in aandelen of goud. Dat zijn gemiste opbrengsten en eigenlijk ook kosten.

Hoeveel huur mag ik vragen als ik mijn woning verhuur?

Hoeveel huur je mag vragen, hangt niet alleen af van je eigen kosten of van wat de markt doet. In Nederland zijn hiervoor regels vanuit de overheid. Of je de huurprijs zelf mag bepalen, hangt af van het woningwaarderingsstelsel.

Het woningwaarderingsstelsel: zo werkt het in grote lijnen

De overheid gebruikt een puntensysteem. Daarmee wordt bepaald in welke categorie je woning valt: sociale huur, middenhuur of vrije sector.

• Scoort je woning weinig punten? Dan geldt er een maximale huurprijs (sociale huur).
• Bij een gemiddeld aantal punten kan je woning in de middenhuur vallen. Ook hier geldt een maximale huurprijs, maar deze ligt hoger dan bij sociale huur.
• Pas bij een hoog aantal punten kom je in de vrije sector terecht, waar je meestal meer vrijheid hebt in het bepalen van de huurprijs.

Het puntensysteem kijkt onder andere naar:

• de grootte van de woning
• het energielabel
• voorzieningen zoals keuken, badkamer of buitenruimte
• de WOZ waarde

Waar check je hoeveel huur je mag vragen?

Wil je zeker weten hoeveel huur je in jouw situatie mag vragen? Gebruik dan altijd de officiële informatie:

• de huurprijscheck van de Huurcommissie
• de informatie van de Rijksoverheid over huren en verhuur

Daar vind je de meest actuele regels en weet je zeker dat je goed zit.

Huurcontract opstellen

Zorg voor een volledig huurcontract. Dit klinkt formeel, maar helpt jullie allebei. Minder gedoe, meer duidelijkheid. Spreek alles helder af: looptijd, huurprijs, jaarlijkse verhoging en wie wat betaalt bij schade of mankementen aan de woning. Laat het eventueel controleren door een juridisch expert.

Maak goede afspraken over onderhoud

Leg vooraf vast wie welk onderhoud uitvoert en betaalt. Kleine reparaties zoals een lekkende kraan zijn vaak voor de huurder. Groot onderhoud zoals schilderwerk of dakreparatie voor de verhuurder. Maak bij aanvang én bij einde van de huur een inspectierapport, eventueel met foto’s. Zo leg je vast in welke staat de woning is. Dat voorkomt discussies achteraf.

Hoe vind je een huurder?

Adverteren via Funda of Pararius kost geld, maar heeft wel bereik. Of je gaat de gratis route: Facebook-groepen, je eigen netwerk. Verhuren aan familie of vrienden lijkt makkelijk, maar kan ingewikkeld worden. Wat als ze niet betalen? Of de buren overlast hebben? Blijf dus altijd zakelijk: gewoon een contract, borg en duidelijke afspraken.

Verhuur je aan je eigen kind? Dat kan heel fijn zijn: je houdt het geld in de familie en helpt je kind aan betaalbare woonruimte. Maar ook hier geldt: regel gewoon een huurcontract. Scheelt discussies aan de keukentafel. Plus: de Belastingdienst verwacht marktconforme huur, ook aan familie.

Verzeker je 2e woning met FBTO

Ga je verhuren? Dan wil je dat goed regelen. Met onze woonverzekering stel je ’m precies zo samen als jij prettig vindt. Stel je woonverzekering precies zo samen als je zelf wilt. Schade aan je woning is verzekerd als:

• je de woning verhuurt aan 1 persoon of 1 gezin
• je maximaal 4 kamers permanent als woonruimte verhuurt
• er een schriftelijke huurovereenkomst is
• de huurder(s) zelf in het huis wonen. Onderverhuur is niet verzekerd.

Vergeet ook een rechtsbijstandverzekering niet. Dan ben je verzekerd voor geschillen met je toekomstige huurder. Je kunt daarvoor de rechtsbijstandverzekering met module ‘Familie, belasting en vermogen’ afsluiten.